Ortazzo-Ortazzino: nuove rivelazioni de La Pigna

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“Dai molteplici accessi agli atti del gruppo consiliare La Pigna,Città-Forese-Lidi inviati ai diversi Servizi del Comune di Ravenna, compreso il Gabinetto del Sindaco, all’ Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po e tramite il Consigliere regionale del gruppo Rete Civica Marco Mastacchi, sono emerse nuovi e clamorosi elementi che per amore di verità, intendiamo portare a conoscenza dell’opinione pubblica ravennate. 

Sono numerosi i punti interrogativi che emergono dall’esame della documentazione in nostro possesso e che hanno dato vita ad una interrogazione del gruppo consiliare La Pigna,Città-Forese-Lidi contenente ben 30 domande specifiche.

Oggi con questa conferenza stampa, vogliamo fare luce su quanto finora raccontato in modo distorto o addirittura volutamente sottaciuto:

1. La trattativa privata tra Immobiliare Lido di Classe srl in liquidazione e Comune di Ravenna

Il Sindaco de Pascale nei suoi innumerevoli e spesso contraddittori interventi sulla vicenda, ha riferito di contatti tra il Comune di Ravenna e la società Immobiliare Lido di Classe srl in liquidazione.

Ma come provano la documentazione acquisita e lo stanziamento a bilancio 2021 (e non utilizzato) di 514.400 euro per l’acquisto dell’area Ortazzo-Ortazzino, tra le parti c’è stato ben più di semplici contatti.

L’esistenza di una trattativa ben avviata e non di semplici contatti come affermato da de Pascale, è provata anche dal fatto che il Comune di Ravenna il 1 febbraio 2018, aveva conferito l’incarico all’ufficio territoriale dell’Agenzia delle Entrate, di determinare con una perizia estimativa, il valore dell’area Ortazzo-Ortazzino. 

Valore determinato in euro 512.400 Iva inclusa e comunicato al Comune di Ravenna in data 29 giugno 2018. 

Praticamente il valore stanziato nel bilancio di previsione 2021 del Comune di Ravenna nel dicembre 2020 e pari a 514.400 euro. 

È evidente che la trattativa è proseguita almeno fino al 2021.

De Pascale, con ogni probabilità, tenta di sminuire quella parte della storia poiché diversamente si troverebbe costretto a giustificare il fatto che il Comune di Ravenna non abbia mai chiesto di procedere all’esecuzione tramite Sorit – attraverso asta del Tribunale di Ravenna – dell’intera area Ortazzo-Ortazzino, in cirtà del pignoramento per il credito Imu non versata per un valore di circa 195.700.

De Pascale, poi, non  ha spiegato e continua tuttora a non spiegare, come mai non abbia utilizzato lo stanziamento di 514.400 euro presente nel Bilancio di Previsione 2021: unitamente al credito lievitato a euro 195.700 euro sempre per Imu non versata, portava ad una disponibilità di oltre 710.000. Un importo di molto superiore al valore di cessione dell’area Ortazzo-Ortazzino che è stato di 580.000 euro.

La prova provata che il Sindaco ha scientemente deciso di non acquisire l’area nel 2021.

2. La non volontà di acquisire l’area C

Sebbene il Direttore dell’Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po, Massimiliano Costa, in occasione della prima comunicazione inviata in data 19 ottobre 2022 con oggetto “Acquisto dell’area denominata “Ortazzo-Ortazzino”, abbia sollecitato Regione e Comune a finanziare l’acquisizione dell’Ortazzo-Ortazzino attraverso l’esercizio del diritto di prelazione scadente il 19 gennaio 2023, non risultano poi essere state adottate dal Comitato Esecutivo dello stesso Ente, nessuna delibera in tal senso.

Quindi il diritto di prelazione non è stato volutamente esercitato dall’Ente Parco e nessun vizio di forma nella comunicazione inviata a suo tempo dalla Lido di Classe srl in liquidazione, è stato ravvisato.

Da evidenziare che, già in questa fase, il direttore Costa indica a Regione Emilia-Romagna, Comune di Ravenna e Provincia di Ravenna di esercitare il diritto di prelazione su tutto le zone A, B e C, smentendo totalmente così sia il Sindaco de Pascale che l’assessore regionale Lori che il presidente della Regione Bonaccini.

Eppure, il9 novembre 2022 sempre il direttore Costa, invia all’Immobiliare Lido di Classe srl in liquidazione la comunicazione nella quale afferma l’interesse ad acquistare i terreni delle zone A e B, lasciando fuori la zona C.

Costa attesta inspiegabilmente, che con successiva comunicazione l’Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po provvederà a manifestare l’intenzione di esercitare il diritto di prelazione sulla zona A e sulla zona B entro i termini previsti dalla normativa. Da quel momento alla data del 19 gennaio 2023 scadenza del diritto di prelazione, il diritto di prelazione non è stato esercitato.

Solamente il 6 febbraio 2023 ovvero a diritto di prelazione scaduto, Costa scrive nuovamente all’Immobiliare Lido di Classe srl in liquidazione per affermare di non essere riuscito a mettersi in contatto col liquidatore, allegando nuovamente la comunicazione inviata il 9 novembre 2023.

  • Per la cronaca l’Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po non invierà più alcuna comunicazione e il 1 marzo 2023 attraverso apposito rogito, l’Immobiliare Lido di Classe srl in liquidazione vende l’intera area Dell’Ortazzo-Ortazzino a CPI Real Estate Italy srl.

Perché viene sempre esclusa la zona C, nelle affermazioni e negli atti dal 9 novembre 2023 in poi di l’Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po, Regione Emilia Romagna e Comune di Ravenna, sia per il primo diritto di prelazione, sia per l’esercizio di un temerario diritto di riscatto?

3. La presenza di strutture edilizie all’interno dell’area C

Nella zona C vi è un’immobile costruito nei primi del 1900 denominato ex pileria.

Come descritto nella perizia estimativa dell’ufficio provinciale del territorio dell’Agenzia delle Entrate di Ravenna, si tratta di un fabbricato a destinazione di magazzino e di abitazione di servizio che si compone di una parte centrale di 2 piani fuori terra e di 2 porzioni laterali di 3 piani fuori terra per una superficie totale di 1.850 metri quadrati. 

La porzione destinata ad alloggio risulta dotata al secondo piano di 2 balconcini aventi una superficie di circa 13 metri quadrati.

Come, con estrema chiarezza affermato nella perizia estimativa dell’ufficio provinciale del territorio dell’Agenzia delle Entrate, nell’area C è consentita l’attività di agriturismo, l’offerta di servizi ambientali e per l’ospitalità, ricettivi e ricreativi per attività del tempo libero.

In zona “C” sono possibili le attività agricole, forestali, zootecniche ed altre attività, e sono consentite le nuove costruzioni funzionali all’esercizio delle attività agrituristiche e agro-forestali.

Un aspetto di fondamentale e straordinaria importanza, è la possibilità di eseguire la manutenzione ordinaria e straordinaria e gli interventi di restauro e risanamento degli immobili. 

Possibilità indicata anche nel contratto preliminare di vendita tra CPI Real Estate Italy srl e Società Agricola Gobbino srl.

Un fabbricato quindi che può far gola.

4. Il gruppo Mazzoni nel settore turistico e l’interesse per l’area Ortazzo-Ortazzino

Il gruppo Mazzoni, proprietario della Società Agricola Gobbino srl è attivo nel settore agricolo, ortofrutticolo, vivaistico, ma anche nel settore turistico.

È proprietario di Spiaggia Romea a Lido delle Nazioni, villaggio per famiglie e bambini situato nel cuore del Parco del Delta, del Club Village Spiaggia Romea, situato nel Delta del Po, una sorta di Camargue d’Italia.

Lo scorso 1 novembre, è apparso su un quotidiano ferrarese, un articolo nel quale si afferma che a Lido degli Estensi, comune di Comacchio, la società “Iniziative turistiche e portuali Lido Estensi Gruppo Mazzoni spa” ha presentato un ambizioso progetto – di cui non si conoscono ancora bene tutti i vari dettagli in merito –  per la realizzazione di un nuovo porto turistico con 1500 case e 600 posti auto.

Come profetizzato dal direttore dell’Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po Massimiliano Costa nella seduta del Comitato Esecutivo del 21 agosto 2023, l’Ortazzo-Ortazzino poteva fare gola ad un’impresa agricola per ottenere lauti contributi europei per non poter svolgere l’attività causa i vincoli e i divieti presenti.

Appena 20 giorni dopo, l’Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po riceve una nuova comunicazione per l’esercizio del diritto di prelazione che scade il giorno 11 dicembre 2023 per l’acquisto anche in questo caso dell’intera area Ortazzo-Ortazzino venduta a corpo e non a misura. 

Guarda casao, la CPI Real Estate Italy srl attuale proprietario dell’area acquisita solo pochi mesi prima, ha sottoscritto il relativo preliminare di vendita con la Società Agricola Gobbino srl.

5. La illegittimità della delibera della Giunta Comunale del 7 novembre 2023 che stanzia un contributo di 95.000 euro all’ dell’Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po

La fretta è cattiva consigliera.

In data 19 ottobre 2023 e poi in data 25 ottobre 2023, il gruppo consiliare La Pigna, Città-Forese-Lidi ha inoltrato all’Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po, ben 4 corposi accessi agli atti tra i quali figurava anche la richiesta di acquisizione del nuovo contratto preliminare di vendita tra CPI Real Estate Italy srl e Società Agricola Gobbino srl. 

L’accesso agli atti deve avere messo in agitazione i vertici dell’Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po e del Comune di Ravenna, dato che da quel momento hanno iniziato a rilasciare imbarazzanti rassicurazioni che si stavano muovendo per acquisire l’area. Cosa non fatta per tutti i mesi precedenti.

Perseverando nella volontà sia di non esercitare – ancora una volta – il diritto di prelazione sia di voler escludere l’area C dal medesimo diritto di prelazione A e B, con comunicazione avente data 31 ottobre 2023 e acquisita al protocollo comunale in data 2 novembre 2023, l’Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po, chiede al Comune di Ravenna un contributo di euro 95.000 per esercitare il diritto di riscatto, da sommare al contributo della Regione Emilia-Romagna e al contributo dell’Ente stesso per un importo stimato di 430.000 euro.

Il 7 novembre 2023, la Giunta Comunale adotta fuori sacco (cioè senza essere indicata nell’ordine del giorno e quindi non preventivamente messa a conoscenza dei consiglieri comunali), la relativa delibera.

Una delibera, come da noi già evidenziato in altre occasioni, che contiene diversi vizi: primo fra tutti, la richiesta di contributo porta la data del 31 ottobre 2022 e non quello del 2023.

Nella medesima delibera viene, inoltre, indicato che: “al fine di consentire l’espletamento di tutti gli adempimenti previsti dal Bando nei tempi fissati e l’invio del progetto entro ottobre 2023”

Delibera 7 novembre 2023, adempimenti per l’invio di un non meglio precisato progetto entro ottobre 2023.

E’ evidente che i vizi che gravano sulla suddetta delibera, non siano solo di forma ma anche di sostanza, rendendo così l’atto illegittimo.

6. Il mancato esercizio del diritto di prelazione

Il trio Regione Emilia-Romagna, Comune di Ravenna e Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po, all’unisono sostengono che la comunicazione del diritto di prelazione scadente il 19 gennaio 2023 non fosse conforme alla normativa vigente: a loro avviso, essa non era riferita alle sole Zone A e B. La comunicazione inviata il 25 ottobre 2022 dal direttore Costa a Regione Emilia-Romagna, Comune di Ravenna e Provincia di Ravenna, come già detto, conteneva la richiesta di contributo per tutta l’area dell’Ortazzo-Ortazzino, a smentita di quello sostenuto successivamente nel maldestro tentativo di nascondere ancora una volta, il perché non si fosse deciso di esercitare il diritto di prelazione. 

Se davvero l’ Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po aveva dei dubbi circa la modalità per l’esercizio del diritto di prelazione, poteva tranquillamente scrivere alla Società Immobiliare Lido di Classe srl in liquidazione. Non lo ha fatto!

In più, nei 3 mesi di tempo a sua disposizione per esercitare il diritto di prelazione, Comune di Ravenna e Regione non solo si sono rifiutati di erogare un contributo all’ Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po, ma non lo hanno nemmeno agevolato nell’ottenimento di un mutuo offrendo le relative garanzie.

Vi è, poi, un aspetto giuridico che va sottolineato: secondo la valutazione di alcuni legali di comprovata competenza in materia, il primo preliminare di compravendita poteva anche non essere notificato all’Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po, poiché esso era parte integrante del piano concordatario approvato dal Tribunale di Roma del gruppo Parnasi di cui Immobiliare Lido di Classe srl in liquidazione fa parte.

Ne discende, quindi, 

7. Le possibili nefaste conseguenze del diritto di riscatto

L’esercizio del diritto di riscatto, attraverso un contenzioso legale, può rappresentare rischi economici notevoli per l’Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po e tempi di definizione lunghissimi.

Una eventuale e altamente probabile soccombenza dell’Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po, determinerebbe pesanti ripercussioni economiche, anche per la più che probabile domanda riconvenzionale da parte dei soggetti interessati.

Il contenzioso, porterebbe anche al ritardo nel rogito previsto dal nuovo contratto preliminare di compravendita e il conseguente congelamento della plusvalenza realizzata da CPI Real Estate Italy srl in pochi mesi, oltre che un ritardo nei piani di realizzazione delle attività consentite da parte del gruppo Mazzoni.

E’ improbabile che il country manager Italia di CPI Property Group di cui CPI Real Estate Italy srl fa parte ed interlocutore del Sindaco de Pascale nella sua qualità di Presidente del Comitato del Serraglio e di Presidente del Comitato Alluvionati Ravenna, voglia/possa rinunciare ad una interessante plusvalenza che penalizzerebbe il gruppo per il quale lavora.

8. Come far acquisire l’area Ortazzo-Ortazzino senza rischi

Anziché avventurarsi in un temerario e rischiosissimo contenzioso legale attraverso l’esercizio del diritto di riscatto, vi sono 2 soluzioni alternative e che a nostro parere devono essere colte con estrema sollecitudine.

1) All’Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po conviene abbandonare la rischiosa strada del contenzioso per l’esercizio del diritto di riscatto ed esercitare il diritto di prelazione entro il giorno 11 dicembre 2023 per l’intera area dell’Ortazzo-Ortazzino.

2) Altra strada è quella dell’espropriazione dell’area C prevista dall’articolo 15 comma 1 della Legge 394 del 1991, possibilità inspiegabilmente mai ipotizzata da Ente di Gestione per i Parchi e la Biodiversità – Delta del Po, da Comune di Ravenna e Regione Emilia-Romagna, per poi trattare l’acquisto delle zone A e B fortemente vincolate ed acquisibili a quel punto a prezzo molto conveniente.”

La Pigna, Città-Forese-Lidi